El régimen de excepción, que ayer cumplió dos años de vigencia, ha tenido un impacto directo en el mercado inmobiliario salvadoreño, aunque no es la única causa de su presente con precios al alza. Así lo sostienen una experta en el campo y dos agentes de bienes raíces consultados para este trabajo.
Según Héctor Del Cid, gerente de la empresa inmobiliaria RE/MAX Capital, en su trabajo y el de los agentes de su compañía han notado una relación directa entre la medida (que permite a agentes de seguridad capturar a ciudadanos con apenas indicios) y un aumento sostenido de precios, que él coloca entre un 40% o 50 % en la actualidad respecto al 2022.
“Es bien notorio. Para ponerle un ejemplo, hay personas que adquirieron hace dos años una propiedad en $250,000 y ahora la están vendiendo a $350,000 o $400,000. Un incremento de esos no pasa tan rápido. Por eso es que decimos que mucho tiene que ver la sensación de mayor seguridad que ha brindado el régimen de excepción”, comenta Del Cid.
Esto es algo que comparte Karla Segura, asociada y asesora inmobiliaria de RE/MAX CENTRAL. Para ella, el impacto de la mejora en la seguridad del país se ha reflejado de manera notable en el mercado de bienes raíces, sobre todo, en un incremento del interés de un cliente con un perfil particular: compatriotas que viven fuera del país y cuentan con importantes ingresos.
“Muchos salvadoreños en el exterior, con quienes hemos trabajado muy de cerca, e inversionistas extranjeros, quienes no consideraban el país como un destino que visitarían, hoy ven a El Salvador como un destino atractivo para invertir en propiedades. La percepción de un entorno más seguro ha generado un aumento en la confianza de estos inversionistas, quienes adquieren inmuebles para uso propio o para alquiler de renta corta. Lo anterior, sin duda, también ha llevado a un incremento en los precios de las propiedades en el país”, comenta Segura.
Para la agente, también ha sido posible observar un fenómeno: la revalorización de propiedades en zonas que antes eran asoladas por las pandillas, lo que impedía que estos inmuebles fueran atractivos para algún comprador.
“Se han abierto nuevas oportunidades de inversión en zonas que antes eran consideradas peligrosas, inaccesibles y de alto riesgo; ampliando así las opciones para los compradores e inversionistas”, dice Karla Segura.
La investigadora independiente Marcela Escobar señala, como efecto positivo de lo anterior, que muchas personas han visto cómo la inversión de sus vidas, una casa, ha vuelto a subir su valor. Algo en lo que habían perdido la esperanza porque su vivienda estaba en una zona controlada por las pandillas. Algunos de estos propietarios son salvadoreños que ahora viven en el exterior porque tuvieron que salir del país por amenazas de esos grupos.
“En estos casos en particular, como que los precios se han estabilizado, porque esas casas ahora tienen su valor real. Yo conocí gente que tuvo que rematar su casa, casi regalarla, porque nadie le daba un cinco”, dice Escobar.
Según señala la académica, que ahora se puedan vender casas en estas zonas ha beneficiado con fuerza al Fondo Social para la Vivienda (FSV), que tomó varias propiedades abandonadas por sus propietarios cuando tuvieron que salir del lugar que antes llamaban hogar.
“El Fondo ha colocado como pan caliente todos esos activos que antes estaban congelados, porque los lugares estaban fichados como de zona roja. Y quienes ahora los han comprado son salvadoreños en el exterior. Y se trata de viviendas que el Fondo adquirió por $10,000 y que ha logrado vender en $20,000”, agrega la académica.
Pero lo negativo es que se ha registrado un efecto de contagio, es decir, que este aumento de precios en las antiguas zonas rojas se ha trasladado al resto del mercado.
Y la causa de este efecto es bastante simple de comprender, pues las personas comienzan a pensar: "si esta casa que antes estaba en una zona ahora vale esto, ¿por qué esta otra, que está en un “mejor sector”, tendría que valer lo mismo?". Ese simple razonamiento ha hecho que los precios aumenten.
Comprar para invertir, no para habitar
Pero Marcela Escobar señala otro factor que ha hecho subir los precios sin tregua: muchas de las compras se hacen para invertir, no para que una familia se instale en un hogar. Según sus investigaciones, solo una de cada tres adquisiciones son de este último tipo.
“Por supuesto que el hecho de que las compras se hagan como inversión empuja los precios para arriba, porque cuando uno compra para invertir, quiere que el precio suba porque allí está su ganancia”, dice Escobar.
Y estas compras de inversión se hacen con diferentes propósitos, como adquirir una casa para hacerle mejoras y venderla de nuevo en el corto plazo; o para que las tenga una empresa con mucho personal en el exterior, que usa estas viviendas para alojar allí a sus empleados en lugar de gastar en un hotel; o personas que adquieren inmuebles con el propósito de rentar, ya sea en contratos a largo plazo o de corta duración, como Airbnb.
Esto deja por fuera del mercado a millones de salvadoreños, a la mayoría de población, a quienes se les hace imposible adquirir una vivienda. Pero este modelo no comenzó con el régimen de excepción.
El de El Salvador es un mercado inmobiliario al que poco le ha importado la realidad económica de su población. Eso se comprueba en un estudio publicado por la Superintendencia de Competencia en 2022, en el que analizó datos entre 2010 y 2019.
En un análisis de la oferta de proyectos, los expertos (entre los que estaba Marcela Escobar), se dieron cuenta que menos del 12 % de estos estaban destinados a hogares con ingresos menores a los $1,500 mensuales. Y lo más llamativo es que casi un tercio de los proyectos tenían como su público objetivo a aquellos que ganan más de $6,000 al mes. ¿Cuántos salvadoreños perciben esa magnitud de ingresos?
*Nota: en el gráfico de arriba, el rango correcto de la tercera columna es $1501-$2500, no $1501-$500.