Un conjunto de varias bodegas en construcción llena la vista en este predio en Zaragoza, a pocos metros de la carretera al Puerto de La Libertad. Aquí, entre ladrillo, hierro y cemento se edifica un hito: es el primer proyecto inmobiliario tokenizado que se ha finalizado en El Salvador. Así, se han aprovechado las ventajas de la blockchain y de la Ley de Activos Digitales en una inversión del mundo real.
La principal protagonista del logro es la compañía salvadoreña MIO3, capitaneada por el abogado Julio Valdés (CEO) y por el tecnólogo Felipe Nuila (CTO).
Pero, ¿qué significa que el proyecto haya sido tokenizado? Se basa en la blockchain, ese libro de contabilidad inmodificable y compartido que facilita el proceso de registro de transacciones y seguimiento de activos. En esta cadena, por ejemplo, se inscribe Bitcoin, moneda de curso legal en El Salvador. A la blockchain están conectadas miles de computadoras, que verifican las transacciones realizadas en cualquier parte del mundo.
Lo interesante de esto es que la blockchain no es solo para las criptomonedas, sino que allí se pueden crear todo tipo de documentos.
En este caso, un activo digital que está atado a los derechos de propiedad de un inmueble. Para entenderlo en términos más sencillos, es la creación de una especie de escritura digital que certifica que alguien posee ese activo.
“Blockchain es una base de datos distribuida públicamente que todos pueden ver, pero no se puede modificar. No puedo cambiar un pedazo en el pasado, porque afecta a todo, la cadena se corta y se desploma. Podés ir a ver el activo, el originador, con la certeza de que es auténtico. No te digo ‘confía en mi token’, sino que lo respalda toda una comunidad mundial”, explica Felipe Nuila, CTO de MIO3, para explicar por qué un documento originado en blockchain siempre goza de confiabilidad.
Este primer proyecto tokenizado fue desarrollado por la empresa salvadoreña Burgo de Osma, que ha gozado de los beneficios dados por la herramienta. Estos se pueden inscribir en dos tipos: los de financiamiento y los fiscales.
Los primeros son los más interesantes, según explica el CEO de MIO3, el abogado Julio Valdés. Y hay muchos tipos de tokenización. Uno de ellos es el de deuda, que fue el aplicado por la empresa Burgo de Osma para obtener el financiamiento para la construcción del proyecto.
MIO3 creó para esta desarrolladora inmobiliaria un activo digital atado al terreno donde se construirían las bodegas. Este se puso en el mercado para poder captar fondos de inversores interesados en todo el mundo. Porque esa es la principal ventaja de usar la tokenización: que una persona o empresa pueden, de facto, entrar en contacto con financistas en todo el globo, no solo en El Salvador o en la región.
Según el abogado Julio Valdés, en este caso fueron dos fondos de inversión (empresas que cuentan con un gran número de productos en una sola bolsa) de mucho prestigio a escala internacional. Así, ya no es necesario acudir a un banco o a una entidad financiera para obtener fondos.
“En una transacción tradicional, la deuda se inscribe en un pagaré, en un papel, que se guarda en una bodega. Lo que se hace aquí es hacerlo en la blockchain, que es un registro digital”, comenta Valdés.
Algo que hay que aclarar es que la empresa MIO3 no se encarga de ninguna actividad del proyecto en sí, como el mantenimiento de instalaciones o el pago del personal. Lo hace la empresa desarrolladora, quien culmina el proyecto y lo entrega al mercado. Es decir, a los clientes compradores.
Cuestión de seguridad
Pero, ¿cómo es que alguien en cualquier parte del mundo confiaría en poner su dinero en una inversión en El Salvador? ¿Cómo alguien en El Salvador puede sentir, a su vez, confianza de que el dinero que está recibiendo tienen un origen lícito? Allí es donde entra el papel de MIO3, que hace las veces de lo que, en una transacción tradicional, haría un banco.
En este caso, MIO3 realiza varias acciones para llevar a buen puerto una transacción. Primero, hace la emisión de estos activos digitales. Segundo, crea una billetera digital donde el usuario puede consultar el estado de su bien a través de internet. Para esto, MIO3 cuenta con una billetera desarrollada dentro de la misma empresa, lo que aumenta su confiabilidad.
La tercera acción es la de ejecutar el proceso de intercambio de dinero tradicional por criptomonedas, que son las que se utilizan en estas transacciones.
Y, como una entidad financiera tradicional, cuenta con una política contra el lavado de dinero y el financiamiento del terrorismo. Por lo tanto, se hace una debida diligencia del cliente, que permite conocer a ciencia cierta la identidad de la persona que hace negocios y su perfil económico. Esto último consiste en la investigación de, por ejemplo, el rubro en el que se mueve y la cantidad de dinero que maneja. Cualquier desviación de este patrón puede hacer pensar en una transacción sospechosa.
Por eso, quien se fondea a través de la tokenización realizada por MIO3 puede estar seguro que el dinero que recibe no proviene de alguna actividad ilícita.
“Y en la blockchain se está en la capacidad de seguir ese activo hasta su origen y se puede determinar si está relacionado con algún delito. En el mercado existen múltiples empresas que hacen análisis de riesgo en criptomonedas… somos muy cuidadosos en esto”, comenta Felipe Nuila, CTO de la compañía.
MIO3, como cualquier empresa financiera, cuenta con todo un departamento de Cumplimiento.
Pero no solo en ello se basa su confiablidad. Su CEO es un abogado respetado en el medio financiero salvadoreño y quienes tratan con la empresa tienen el respaldo de una experiencia de dos décadas.
Por otro lado, MIO3 ha tenido que certificarse ante la Comisión Nacional de Activos Digitales (CNDA) como un Proveedor de Servicios de Activos Digitales, una suerte de licencia para operar.
La empresa obtuvo su permiso en diciembre de 2023. Tuvo que pasar por un largo proceso de verificación, según sus fundadores.
Las otras posibilidades en el mundo real
El proyecto de las bodegas de Burgo de Osma ha sido tan exitoso que ya está vendido a sus futuros dueños. Y la propiedad de estos inmuebles les será traspasada a través de un activo digital inscrito en la blockchain. Estos tienen, según explica el abogado Julio Valdés, una contraparte en el Centro Nacional de Registros (CNR) de El Salvador.
Así, quien adquiere el inmueble se queda también con un token, que le puede servir para vender con mayor rapidez esta propiedad en el futuro. Pero esta no es la única utilidad de la herramienta.
“El token, por ejemplo, le puede servir para fondear la compra de esa propiedad. El cliente se acerca a nosotros y nos manifiesta su intención de adquirirla y los fondos se buscan en todas partes del mundo”, dice Julio Valdés.
Pero tampoco termina allí, porque quien compra la bodega podría tener la intención de ponerla a disposición de otra empresa para su alquiler. Y este contrato podría respaldarse por medio de la blockchain.
“La idea es que esto sea escalable. Por ejemplo, que en un futuro cercano alguien pueda fondear la compra de su casa o de un carro o la inversión para un nuevo negocio a través de la blockchain, echando mano de las ventajas de un mercado mundial”, comenta Valdés.
El abogado espera que cada vez más actores de la economía tradicional pierdan el miedo a las posibilidades de blockchain y confíen en este tipo de instrumentos, como ya se hace en el resto del mundo.
“Cuando la tecnología iniciaba, es verdad que en blockchain y en el mundo de las criptomonedas el que más abundaba era un tipo de inversor que busca una rentabilidad alta en poco tiempo. Se concentraba en activos especulativos. Pero ahora, la tecnología ha avanzado tanto que cada vez se suman más inversores del mundo tradicional, que usan estas ventajas en sus propios negocios”, apunta Valdés.
Las ventajas fiscales
Ya se explicó que la blockchain posibilita, de golpe, la entrada a un mercado de valores mundial, en el que se puede obtener dinero fresco y liquidez para el país con la atracción de fondos de todo el mundo.
Pero no hay que descartar otra ventaja para quienes deciden subirse al barco de los activos digitales: la exención de impuestos.
En un negocio inmobiliario tradicional, se deben pagar, por ejemplo, un 30 % de las ganancias en el Impuesto Sobre la Renta (ISR) o el 5 % del Impuesto al Valor Agregado (IVA), lo que no pasa en un negocio basado en activos digitales. Esa es una ventaja única de la jurisdicción salvadoreña.
“En el caso de las personas jurídicas, los beneficios fiscales señalados anteriormente se aplicarán tanto a la entidad, como a los socios o accionistas individualmente considerados, respecto a las utilidades o dividendos provenientes de las actividades detalladas anteriormente”, dice la Ley de Activos Digitales.