El Gobierno de Nayib Bukele le apuesta con menos fuerza a implementar políticas para incentivar la construcción de viviendas de interés social y de precios accesibles para la clase media, mientras exime del pago del impuesto sobre la renta a proyectos de más de 35 niveles.
Para el urbanista y arquitecto Jorge Regazzoli, los incentivos deberían ir también para proyectos de vivienda de interés social o de gama media, que es donde las ganancias son más discretas y, por lo tanto, no hay tantos desarrolladores dispuestos a emprender este tipo de proyectos.
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El mismo director ejecutivo de la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS), Luis Rodríguez, aceptó esta realidad en la presentación del proyecto de ley ante la Asamblea Legislativa. El funcionario insistió en que el mercado debe regularse a sí mismo y pedía que inversiones millonarias no paguen impuestos.
Para el arquitecto, "las inversiones de ese tipo vienen cuando hay mercado, no cuando hay exenciones de impuestos".
Agregó que no está claro cuál es el objetivo de eximir de impuestos a edificios de más de 35 pisos. Para él, no hay un mercado lo suficientemente grande en El Salvador como para que se construyan de manera masiva. "Creo que se van a hacer un par, tres, cuatro. No es que esto va a generar un boom".
En cambio, sí se ha visto un auge de construcción de edificios de apartamentos de menos de 35 niveles en diferentes zonas del país, los cuales se prevé que estén listos entre dos y tres años.
Las alternativas para la vivienda de interés social
Para Regazzoli, podría haber sido un buen contrapeso lo propuesto por la diputada Claudia Ortiz, de VAMOS, en el sentido de que quien recibiera el beneficio de no pagar el impuesto de la renta también construyera tres viviendas de $25,000 o menos por cada una de más de $200,000.
Marcela Escobar, investigadora especializada en el tema de vivienda, no está muy de acuerdo en la propuesta de Ortiz, pues comenta que se pone la responsabilidad sobre el sector privado y no debería ser así.
"No les puede imponer a los privados hacerlo. También hay que ser responsables para hacer contrapropuestas. Financieramente no es viable para un privado hacer vivienda de interés social", comenta la investigadora.
Según Escobar, el verdadero responsable de que se construya vivienda de interés social es el Estado. Para ella, lo verdaderamente efectivo para que se resuelva la situación es que se incentivaran colaboraciones entre los sectores públicos y privados que faciliten el acceso a créditos para vivienda popular.
Un ejemplo que brinda es que el Estado aportara un terreno de su propiedad, ya totalmente habilitado para la construcción de casas para personas con menos ingresos. Así, la desarrolladora solo tendría que invertir en el levantamiento de la infraestructura de la vivienda.
También desde la parte gubernamental se podrían aportar otros alicientes, como que la Administración Nacional de Acueductos y Alcantarillados (ANDA) se encargue de la factibilidad de agua y de la instalación de las mechas; que el Ministerio de Obras Públicas (MOP) o la Dirección de Obras Municipales (DOM) se encarguen de adecuar los caminos, por ejemplo.
Asimismo, las municipalidades podrían hacer su parte al donar alguno de sus inmuebles ociosos. Esta es una idea con la que está de acuerdo Cayetano Cruz, concejal en San Salvador Este.
El funcionario pone de ejemplo en su municipio que hay un terreno ubicado sobre la carretera Este-Oeste, muy cerca de un cementerio privado en el límite entre los distritos de Soyapango e Ilopango, que no está siendo usado para ningún fin, después de que se descartara una planta de transferencia de desechos sólidos.
"En nuestro municipio se han ido bastante arriba los precios (de la vivienda), incluso en el tema de alquileres… no hay señales de que en el corto plazo se le pueda resolver este problema (a la población)", comenta Cruz.
Para Regazzoli, otra medida es que la construcción se dé desde el Estado mismo y así se quite de la ecuación en el precio final la rentabilidad del constructor. Pone como ejemplo al Instituto de Vivienda Urbana (IVU), creado alrededor de 1950, pero que fue desmantelado en la década de los 90.
Otra alternativa es la construcción desde el cooperativismo, que ya ha tenido buenos resultados en proyectos como ACOV-UVD, construido por familias pobres en el barrio San Esteban. Regazzoli opina que este esquema se debería replicar en la clase media.
La ministra de Vivienda, Michelle Sol, publicó en sus redes sociales que el gobierno de Nayib Bukele ha colocado créditos para vivienda para 48,426 familias, por un monto de $907.2 millones, el 95% de los cuales son para vivienda de interés social, título con el que se cataloga a aquella menor a los $60,200 de valor. Según la ministra, se están construyendo 15 diferentes proyectos de este tipo en el país.